жр

11.08.2014

Банкротство застройщиков происходит по специальной процедуре. Однако это касается только застройщиков многоквартирных домов. Из-за того, что в законодательстве нет определения понятия «многоквартирный дом», на практике возникают проблемы, что именно относится к этой категории. Например, конструкция таунхауса напоминает многоквартирный дом, однако таковым не является.

Застройщик заключал с физическими лицами соглашения о намерениях или предварительные договоры. По условиям этих договоров, общество обязалось в последующем подготовить и заключить договоры купли-продажи жилых секций в блокированном жилом доме. Таунхаусы состоят из отдельных блоков с общими стенами и имеют не более трех этажей. Каждый блок выходит на общую территорию и рассчитан на одну семью. Вместе с жилыми домами общество должно было передать земельные участки.

Спустя несколько лет, застройщик обанкротился, а конкурсные кредиторы предлагали применять в данном случае правила о банкротстве застройщиков. Суд первой инстанции удовлетворил это ходатайство и указал, что тип объекта строительства в данном случае значения не имеет. Раз должник привлекал денежные средства для строительства и передачи другим лицам жилых помещений, то он может быть признан застройщиком. Также суд первой инстанции посчитал таунхаусы многоквартирными домами и сослался на постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 о признании помещения жилым. Однако апелляция и кассация с такими выводами не согласились. Суды указали, что правила о банкротстве застройщиков применяются в отношении не любого застройщика, а только такого, которым привлекались средства граждан для финансирования строительства многоквартирного дома, поэтому тип объекта строительства имеет значение. При этом суды не согласились с первой инстанцией и указали, что конструкция таунхауса не является многоквартирным домом, это соединенные друг с другом индивидуальные дома. Поэтому к ним должны применяться нормы о жилых одноквартирных домах.

При передаче дела в Президиум ВАС тройка судей обратила внимание на то, что в Жилищном кодексе РФ нет понятия «многоквартирный дом». Поэтому на практике в аналогичных ситуациях суды по-разному решают вопрос о применении к застройщику особых норм Гражданского кодекса РФ. Некоторые следуют логике суда первой инстанции в этом деле. Другие суды не признают многоквартирным домом индивидуальные жилые дома в виде отдельных секций в блоках застройки, где каждая из секций закреплена за отдельным участником строительства. Такие секции в блоках застройки являются индивидуальными жилыми домами, соединенными между собой смежными стенами. Президиум ВАС оставил в силе решения судов апелляционной и кассационной инстанций и отказал конкурсным кредиторам в удовлетворении ходатайства.